一、基本案情
原A市某煤矿（独立的法人企业）为甲方,王某、李某为乙方，甲、乙双方经过充分协商于2006年5月签定了《租赁经营协议书》。甲方同意将下属的建材厂厂房、设备租赁给乙方自主经营，租赁期限为7年，从签定协议之日起满60日开始计算租赁期（即从2006年7月24日至2013年7月24日止）；前3年（即从2006年7月24日至2009年7月23日止）每年租金60000元人民币；第4年租金为65000元人民币；第5年租金为70000元人民币；第6年租金为75000元人民币；第7年租金为80000元人民币。租赁协议第二条（3）约定：按“先交租金后使用租赁物的原则，从本协议签定之日起7日内交清第一年的租金，否则不予进场。以后每年的租金必须在当年五月底前交清。每迟延一天，按当年租金总额的千分之五计算滞纳金；甲方随时有权终止本协议，并不对乙方做任何补偿；同时乙方还应按本协议第四条规定向甲方给付违约金。”该租赁协议第三条（5）规定:乙方自行组织设备的检修及厂房的维护并承担相关费用。”租赁协议第四条还约定：“甲乙双方均不得违约，否则支付对方10万元的违约金。若乙方违约，甲方有权随时终止本协议。”甲、乙双方在签定《租赁经营协议书》的当日办理了建材厂设备移交清单。租赁合同订立后，乙方按约交纳了第一年的租金60000元，2007年7月15日乙方向甲方提出企业资金紧张，运转十分困难，申请延期交纳2007年租金，同年7月20日，甲、乙双方便达成延期交纳承包租金协议，约定对2007年的承包租金60000元，在2007年7月31日前交纳20000元，2007年11月30日前交纳40000元。延期缴纳承包租金协议订立后，乙方于2007年7月31日按约向甲方交纳了第二年的租金20000元，剩下40000元的租金至今未交。2007年9月19日上海市甲区三泉镇安全生产办公室对乙方租赁经营的该建材厂出具：“经查，你单位存在下列问题：（1）两台蒸压釜基础下沉。（2）切割车间厂房基础下沉、墙体开裂”隐患整改通知书。同年11月30日，甲方的上级主管单位某集团有限公司向乙方送达催缴租金通知。2008年2月2日，甲方以乙方未在2007年11月30日前给付当年剩下租金40000元为由，提出从即日起终止履行双方签定的《租赁经营协议书》，乙方必须在10日内缴清下欠租金11643.80元（截止协议终止履行日2008年2月2日），并按合同约定交还租赁物。
二、诉讼过程
2008年2月20日，原告甲方甲区某煤矿有限公司向甲区人民法院起诉，请求判令终止履行原告甲方与被告乙方签定的《租赁经营协议书》；判令被告乙方给付拖欠的租金11643.80元（截止协议终止履行日2008年2月2日），并承担违约金10万元及由被告承担本案诉讼费。
甲区人民法院第一次庭审时,被告乙方便向原告甲方提起反诉,要求原告对厂房设备基础下沉问题存在的安全隐患,无条件维修,并自行承担修复费用；在修复前减少当年租金4万元，并根据修复期限相应延长租期；原告应赔偿因其不适当履行合同给被告造成的可得利益5万元。
2008年5月14日，甲区人民法院作出（2008）甲法民初字第267号民事判决书认为，原、被告双方签定的《租赁经营协议书》，实属双方当事人通过充分协商，在平等自愿的基础上而订立的，其合同并未违反国家法律及政策的有关规定，该合同属双方当事人真实意思的表示，其合同合法有效，应当受到法律保护。该合同订立后，原告依约履行了交付租赁物的义务，而被告在履行第二年的合同时，却未按“先交租金后使用租赁物”的合同约定，未按期向原告支付租金，违背诚信原则，其行为已构成违约，按照合同中的约定及法律的规定，被告除履行支付租金的义务外，还应承担不按期付款的违约责任，因此，原告有权依照合同约定及法律规定提出终止合同，故原告提出终止履行双方签定的《租赁经营协议书》的请求，其理由正当合法，依法予以支持。该《租赁经营协议书》终止履行后，被告亦应按照合同约定及承租时的移交清单及时返还给原告的租赁物。对原告提出的被告拖欠的租金，不能以单方终止合同的时间计算，应按合同实际履行的期限至合同终止履行时计算租金。对原告提出的由被告承担违约金10万元，虽属双方在合同中约定，其合同履行期限为7年，租金总额为470000元，而该合同实际履行不满二年，被告拖欠的租金数额不大，且原告坚持主张终止合同，若按10万元计算违约金，对被告有失公平。故对被告的违约行为应适当承担一定的违约金为宜。对于被告提出的反诉请求，其租赁的厂房、设备基础下沉存在的安全隐患，是否属于原告采煤所致，被告不能单凭“隐患整改通知书”，对其基础下沉是在租赁前，还是租赁后，什么原因导致基础下沉？没有具有资质资格的明确鉴定结论，若有充分的证据证明属于原告采煤所致，导致基础下沉，应属另一法律关系，不属本案审理的范围。对被告在反诉中提出的租赁物修复及减少租金或延长租期，赔偿因其不适当履行合同造成的可得利益损失，其反诉的理由不符合“乙方自行组织设备的检修及厂房的维护并承担相关费用”合同中的约定，因此，被告提出的反诉，没有事实依据和法律根据，其反诉理由不成立，依法予以驳回。遂判决：一、原、被告双方于2006年5月24日签定的《租赁经营协议书》终止履行；二、由被告在本判决生效后十日内返还给原告上海市甲区某煤矿有限公司租赁的厂房、机器设备；三、由被告支付给原告租金25000元；四、由被告支付给原告违约金17500元；五、驳回被告的反诉请求。被告不服，向上海市第三中级人民法院上诉。该院于2008年11月5日作出（2008）沪三中法民终字第753号民事判决书认为，本案双方当事人之间签定的租赁经营协议，系双方真实意思表示，合同合法，属有效合同。上诉人在延期缴纳租金协议中约定的“2007年11月30日前交纳40000元”的时间前没有支付相应租金40000元，上诉人拒绝支付租金的行为是否系行使抗辩权是本案争执的焦点。对此焦点，法院认为，双方当事人在合同中已经明确约定了“承租人自行组织设备的检修及厂房的维护并承担费用”的内容，现上诉人在一审审理中却以“本案租赁物存在瑕疵”为由，拒绝交纳尚欠租金40000元不当，属违约行为，应当按约承担相应的违约责任，也不能就此行使不交租金的抗辩权。同时，双方签定《租赁合同》中也约定：先交租金后使用租赁物，若延迟缴纳租金一天，按当年租金总额的千分之五计算滞纳金，出租方随时有权终止协议。被上诉人在上诉人未按约交付租金的情况下主张终止本案租赁合同的诉讼理由成立，应予支持。据此，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
三、案例点评
这是一起租赁合同纠纷，租赁合同的双方当事人既负有一定的义务，也享有一定的权利，其权利义务具有对应性和对价性，为双务有偿合同。本案争议的焦点是王某、李某是否能以租赁物瑕疵为由行使不交租金的抗辩权？
（一）双务合同履行中的抗辩权，是指在符合法定条件时，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。包括同时履行抗辩权，先履行抗辩权和不安抗辩权。其产生和行使有以下特征：
1、从发生原因来看，是由于在双务合同履行过程中发生了抗辩事由，有符合法定的行使抗辩权的条件存在。
2、抗辩权是对抗请求权或否认对方权利的权利，可分为永久的抗辩权和一时的抗辩权。双务合同履行中的抗辩权就属于一时的抗辩权，它的行使只是在一定期限内中止履行债务，并不消灭债的履行效力，当产生抗辩权的原因消失后，债务人仍应履行其债务。
3、双务合同中的抗辩权存在的基础在于双方合同的牵连性，双务合同的牵连性是指给付与对待给付具有不可分离的关系。
4、双务合同履行中的抗辩权是诚实信用原则的体现，对于抗辩人一方是一种保护手段，可以免去抗辩人履行后得不到对方履行的风险。
（二）关于适用法律
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。基于该条规定，出租人所负担的义务包括两个方面：
一是依合同约定交付租赁物的义务。出租人不仅应按时交付标的物，还应交付合于约定使用收益目的的标的物。二是出租人应保持租赁物合于使用收益状态。出租人不仅应使交付的租赁物适于约定的使用收益状态，而且于租赁关系存续期间也应保持租赁物的状态合于约定的使用收益。本案事实和证据表明，出租人提供的租赁物存在设备基础下沉及房屋基础下沉引起墙体开裂的质量问题，到底是何种原因造成，应由有鉴定资质的鉴定机构进行司法鉴定，这是关系到承租方未按约定交纳租金是违约还是依法行使抗辩权的原则问题。 原二审法院以双方约定“承租方自行组织设备的检修及厂房的维护并承担费用”，认为承租人拒绝交纳租金的行为属违约行为，不能就此行使不交租金的抗辩权，判决出租人不承担维护义务是适用法律不当。出租人提供的租赁物如果存在瑕疵，承租人延付租金是履行抗辩权的合法行为，故法院判决认定承租方在本案中不具有抗辩权系适用法律错误。
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